Ja fa temps que volia fer una aportació amb un parell d'idees bàsiques en matèria d'urbanisme, ja que es tracta d'un tema farragós que sol embullar a la gent. I aprofitant tota la moguda de sa Pedruscada crec que ara és un bon moment. Com que possiblement el que exposaré no acabarà d'agradar a tothom vull deixar dues coses clares: la primera és que aquest escrit només me representa a mi, simplement són punts de vista jurídics després d'haver estat quatre anys com a tècnic jurídic en el departament d'urbanisme d'un ajuntament. Coneixements limitats, tot sigui dit, perquè la normativa urbanística es tan enrevessada que a vegades no l'entenen ni els professionals del sector.
En segon lloc, i lògicament, jo tampoc vull aquesta`promoció a sa Pedruscada, com tampoc volia la que va fer devora ca meva aquesta mateixa empresa, a sa Font de sa Cala, ni altres malifetes urbanístiques executades en el nostre municipi. Però en aquesta exposició me limitaré a parlar de fets, lleis i possibles escenaris. L'escrit és llarg, em sap greu, però no he estat capaç d'escurçar-lo sense deixar coses a dir.
Una petita introducció: sovint se sent dir: “I com és que deixen fer aquests desastres?”. Doncs bé, l'activitat edificatòria està bastant regulada i taxada. Vul dir que, si es compleixen les condicions i requisits marcats a la normativa urbanística, els tècnics han d'informar a favor i després els polítics han de signar la resolució que concedeix la llicència. No és quelcom discrecional on es pugui dir això m'agrada i això no.
En urbanisme hi ha tres tipus de sòl: urbà, urbanitzable i rústic. La normativa a aplicar sol ser complexa i abundant, però podríem dir que en sòl urbà, que és aquell que ens interessa ara, el que s'ha de complir bàsicament és que el sòl estigui classificat com a urbà, que es respectin la qualificació i paràmetres permesos, que la zona tengui un instrument d'ordenació del sòl el més detallat possible i que la parcel·la tengui la condició de solar, és a dir, que almanco en un dels espais amb què confronti hi hagi els serveis bàsics (abastiment d'aigua, enllumenat públic, energia elèctrica, clavegueram, carrer asfaltat i, en el seu cas, voravies).
Partim de la base que les normes subsidiàries de Capdepera del 1986, font dels mals actuals, són molt desenvolupistes, que ningú les havia modificat i i que quan hi ha hagut una mínima escletxa per desclassificar terrenys a baix cost no s'ha fet, ni per l'Ajuntament ni pel Consell de Mallorca.
En el cas de la famosa parcel·la de sa Pedruscada, els antecedents serien els següents: està classificada com a urbana en el planejament municipal i amb una qualificació residencial i turística (si no m'equivoc), i ningú en quasi quaranta anys havia fet res per canviar els paràmetres urbanístics permesos, els quals, “miraculosament”, permeten més alçada i edificabilitat que a les parcel·les veïnes. De fet, l'any 2014 es delimita la Unitat d'Actuació 11, en endavant UA11, on es vol fer la urbanització.
Fa cosa de dos anys, una promotora presenta una sol·licitud de llicència per construir un complex urbanístic, juntament amb un projecte per acabar de completar els serveis bàsics que manquen (part de les voravies i alguna cosa més, si no vaig errat). Els veinats, alarmats pel projecte, contacten amb un arquitecte experimentat i coneixedor de la zona i proposen a l'Ajuntament una modificació puntual de les normes subsidiàries, tot plegat amb l'objectiu de rebaixar les alçades, de quatre plantes a dues, a canvi d'oferir més edificabilitat. Era l'única fórmula viable per evitar que el Consistori es veiés obligat a indemnitzar la promotora per la pèrdua d'edificabilitat..
Fins aquí el meu coneixement directe de tot l'assumpte. A partir d'aquí, la informació que m'ha anat arribant ha estat per mitjà de tercers.
L'Ajuntament recull el guant i, el desembre de 2023, de forma sorprenent -en el sentit positiu-, suspèn llicències a fi de tramitar la modificació proposada pels veïns. Poc temps després, i sembla que per una qüestió d'urgència -aquestes grans empreses es veu que necessiten construir i vendre aviat-, resulta que la promotora accepta la reducció d'alçades, i no només això, sinó que a més ho fa sense necessitat de ser compensada amb més edificabilitat.
Per a mi, allò va ser una gran victòria, un fet sense precedents a Capdepera. L'Ajuntament havia mogut fitxa per intentar rebaixar un impacte urbanístic i a més ho havia aconseguit sense haver d'indemnitzar.
Parlam de sòl urbà. Per tant, en aquell moment, i per allò de val més l'ou d'avui que la gallina demà, el més lògic pareixia que era tramitar la llicència per part de l'Ajuntament sense perdre massa temps, amb les reduccions d'alçades acordades i mentre es tramitava la modificació puntual. I explicar públicament que desclassificar per tal d'evitar qualsevol edificació a les parcel·les suposaria un cost econòmic totalment inassumible.
Però, a continuació han passat més coses. L'Ajuntament, posteriorment, va aprovar una reparcel·lació de la UA11, que està formada únicament per la finca a construir, amb l'objectiu que la promotora cedeixi el 15 % de l'aprofitament urbanístic. Una decisió discutible però que suposarà una sèrie de contribucions a càrrec de la promotora que, d'altra manera, no s'haurien aconseguit.
Ara, fa uns dies, hem sabut de les al·legacions dels veïns -desconec si tots o una part- que no es conformen amb la reducció d'alçades, així com del comunicat del GOB donant-hi suport. Els tècnics municipals, que segurament en saben més que jo, hauran de resoldre aquestes al·legacions. He d'advertir que no he tengut accés a tot l'escrit d'al·legacions però pel que he llegit en el resum de premsa observo una sèrie de problemes en l'argumenmtació.
En primer lloc, es diu que l'aprovació de la UA11 no va sortir a exposició pública, però he trobat l'anunci al BOIB núm. 138 de 9 d'octubre de 2014. Tampoc sembla que hi hagi hagut alteració de superfície entre l'aprovació de l'any 2014 i la ratificació del 2022, i la no informació pública del canvi de sistema de cooperació a sistema de compensació és una passa que em sembla esmenable, més quan hi ha un sol propietari.
L'al·legació més important defensa que no es pot considerar sòl urbà ja que no compta amb els serveis d'abastament, sanejament, enllumenat públic i voravies requerits legalment, i es justifica citant la Llei 7/2012 de mesures urgents per a l'ordenació urbanística sostenible.
Quin problema hi veig? Doncs que poc després aquesta norma va ser derogada quasi en la seva integritat per la Llei 2/2014, d'ordenació i ús del sòl, la qual, a la seva vegada, va ser derogada per la Llei 12/2017 d'urbanisme de les Illes Balears, que està en vigor des de l'1 de gener de 2018 i és la norma de referència.
Un altre problema que hi veig, i que algú em corregesqui si m'equivoc, és que a l'entrada en vigor de la Llei 12/2017, aquest sòl seguia classificat com a sòl urbà en el planejament i que almanco a dos dels carrers o espais públics confrontants amb la parcel·la ja hi havia clavegueram, aigua, llum, faroles i via pavimentada. Inclús pareix que també hi havia voravies en tot el perímetre pel que fa a les façanes oposades, així com en un tram de la part interior. De fet, tota la zona que envolta la parcel·la estava urbanitzada.
Què diu la Llei 12/2017, de tot això? Doncs que les actuacions individualitzades de compleció de la urbanització, com podrien ser una part de les voravies o la connexió amb el sistema de clavegueram que passa a prop, necessàries per tenir la condició de solar, es poden fer quasi paral·lelament al projecte d'edificació. De fet, això és el pa de cada dia en els departaments d'urbanisme dels ajuntaments.
A més, si la consideració és que la parcel·la no tenia els serveis bàsics, resulta que una disposició transitòria d'aquesta llei 12/2017 diu que els terrenys classificats com a urbans a la seva entrada en vigor (com era el cas d'aquesta parcel·la), sense els serveis bàsics, es consideraran urbans no consolidats i que per tenir la condició de solar els propietaris completaran aquests serveis necessaris i cediran els terrenys per a vials. Atès que els terrenys per a vials i sistemes generals ja havien estat cedits en el seu dia, el que mancaria, per la informació de què dispòs, seria tan sols una part de les voravies i la connexió al sistema de clavegueram pròxim.
Em crea més dubtes la qüestió que amb la parcel·lació sembla que es dona a entendre que hi ha pendent una transformació urbanística. Però no em consta que a aquesta zona hi hagi prevista una actuació de transformació urbanística per adaptar-la al planejament, perquè crec que no és necessari. En tot cas, de ser així, entenc que aquest fet no li faria perdre la classificació d'urbà a la parcel·la. Tampoc veig necessari cap pla parcial, ja que això no és sòl urbanitzable en el planejament.
Hi ha un parell de coses, no obstant, on pentura es pot punyir. Per un costat, en el comunicat del GOB es diu que aquesta part de sa Pedruscada està afectada per una zona inundable, concretament a la fitxa ES110_ARPSI_0009 del Pla de Gestió del Risc d'Inundació de la Demarcació Hidrogràfica de les Illes Balears. L'ùnic mapa que he estat capaç de trobar indica risc d'inundació a les cases més pròximes a la cala de sa Pedruscada, concretament a causa de la mar (no fluvial). Però la parcel·la objecte d'aquest escrit només en quedaria afectada en un petit cornaló. No sé fins a quin punt això pot condicionar el projecte, però si algú que això llegesqui té un mapa més detallat li agrairia que me'l fes arribar i li donaríem publicitat, ja que em sembla un fet important.
Per una altra banda hi ha el tema de l'abastiment d'aigua. Certament, el nou Pla Hidrològic de les Illes Balears 2022-2026 vincula per primer cop el creixement urbanístic a la gestió de l’aigua, de manera que tots aquells municipis que vulguin créixer hauran d’assegurar que poden abastir correctament la seva població, és a dir, si volen tramitar normativa que suposi creixement urbanístic. Però em tem que no parlam de nou sòl urbà o urbanitzable, ja que aquest sòl és urbà com a mínim des de les normes subsidiàries del 1986. La nova construcció, en tot cas, s'hauria d'adaptar a la darrera normativa que introdueix condicions i limitacions al consum d'aigua, i jo sí que demanaria informes a l'administració hidrològica en aquest aspecte.
Com he dit abans, em sorprèn que ni en el resum de les al·legacion ni en el comunicat del GOB es faci referència a la Llei 12/2017, la llei d'urbanisme en vigor, ni al fet que aquesta norma permetia als ajuntaments durant un any -fins el 31 de desembre de 2018- desclassificar sense indemnitzar aquell sòl urbà sense els serveis bàsics. Si es considerava que la parcel·la no tenia aquests serveis bàsics, hi va haver un any per actuar, però no es va fer. En tot cas, dubt que s'hagués pogut desclassificar sense haver de pagar un sol euro.
En resum, jurídicament parlant, sembla raonable dir que es tracta de sòl urbà amb possibilitat de ser edificat amb la compleció de les voravies que resten i algun servei parcial més i, per tant, l'afirmació que es volen donar llicències en un sol no urbà em sembla que no s'acaba d'ajustar a la realitat física i jurídica. Tot plegat sense perjudici de les condicions que es puguin posar per les qüestions esmentades de risc d'inundació i consum d'aigua.
I què pot passar, a partir d'ara? Home, hi ha moltes variables, però bàsicament seria, en primer lloc, que tot acabi com està ara, amb la reducció de les alçades i la cessió del 15 % de l'aprofitament urbanístic per part de la promotora, cosa que seria, sense cap dubte, un gran èxit.
També pot passar que la promotora es cansi d'esperar i canviï d'opinió, és a dir, que no vulgui renunciar a l'edificabilitat que tenia inicialment sense ser indemnitzada. Suposaria un cost important per al Consistori i s'hauria d'estudiar si és assumible.
També podria passar que surti algú que expropiï o compri el solar per evitar la urbanització. No seria barat, precísament, però mai es pot perdre l'esperança. Sorprèn, en tot cas, que ni els veïns ni el GOB hagin incidit en aquesta qüestió.
I, finalment, és possible que la meva opinió aquí exposada sigui errònia i estigui equivocat. Que aquest sòl hagués perdut la seva condició d'urbà en qualque moment, que se m'escapi algun element, que s'hagués incomplert algun termini o que hi hagi qualque defecte no esmenable en tot aquest procés. Tornaria escriure a Cap Vermell, diria que els meus coneixements no valen per res i donaria l'enhorabona als qui han lluitat aquest tema fins al final.
Però, si la meva percepció és errònia significaria que també estan equivocats tots els arquitectes i jurídics municipals que sempre han considerat urbana aquesta parcel·la. I aquí hi hauria un problema, no per als veïns, lògicament, sinó probablement per a qui hagi de governar aquest municipi en el futur. Com vos podeu imaginar, aquesta promotora no hauria comprat la parcel·la ni hauria presentat un projecte d'aquestes dimensions si no hagués tengut la certesa que podia fer el que vol fer. I aquesta certesa la hi va transmetre l'Ajuntament amb els oportuns certificats urbanístics. Si la promotora va comprar enganyada i ha presentat un projecte enganyada, a qui demanarà danys i perjudicis serà a l'Ajuntament.
I els antecedents no conviden a l'optimisme. Si per Muleta de Sòller el Govern ha estat condemnat a pagar 63 milions d'euros per un projecte d'urbanització de 34.000 m2, facem la regla de tres amb els 22.000 m2 de sa Pedruscada. Tot i que no hi ha dos casos iguals i el preu del sòl no és exactament el mateix, sembla evident que l'Ajuntament quedaria hipotecat durant dècades i possiblement hauria de deixar de prestar serveis essencials a la ciutadania.
Pere Fuster Nadal
